Dictamen Fiscal Nº 869
Fecha: 10/04/2023
Voces:
Locación de inmuebles – Continuación de la locación con plazo vencido (responsabilidad contractual) – Enriquecimiento sin causa (responsabilidad extracontractual)
- [Enriquecimiento sin causa (responsabilidad extracontractual)] Para los supuestos en que el locador solicita la devolución de la cosa o permita su ocupación bajo condiciones que alteren sustancialmente la autorización otorgada por el Poder Ejecutivo, debe interpretarse que el contrato se encuentra extinguido.
La ocupación del inmueble por parte de la Provincia implicará un enriquecimiento sin causa. En ese sentido, existirá responsabilidad extracontractual de la Provincia, tras haberse acreditado un beneficio para el Estado en detrimento de un derecho del titular del inmueble o quien ejerza su administración.
El enriquecimiento sin causa concede, en tanto y en cuanto no exista otra vía de derecho, un medio por el cual puede obtenerse la reparación del perjuicio sufrido. El instituto constituye una fuente autónoma de las obligaciones en el derecho positivo.
Los presupuestos para que proceda la acción in rem verso son: a) enriquecimiento del demandado, sea por un incremento en su patrimonio o por una pérdida evitada, b) empobrecimiento del demandante, consistente en un menoscabo patrimonial que el actor padece, c) relación de causalidad entre el enriquecimiento y el empobrecimiento, d) ausencia de justa causa o título legítimo que el demandado pueda oponer, y e) carencia de otra acción para que el empobrecido pueda remediar su menoscabo.
La solicitud del titular o quien acredite su administración (en el caso usufructuario), para la devolución del inmueble o la modificación de las condiciones sustanciales de la locación autorizada por el Poder Ejecutivo, deberá realizarse de manera fehaciente y en términos que resulten indubitables para la Administración.
Los efectos de esa notificación operan a partir de la fecha de su incorporación a las actuaciones administrativas. Sobre los períodos anteriores a dicha presentación, si existiesen, se interpretan que el locador ha consentido la ocupación del inmueble bajo los términos acordados en el contrato (vencido) y con los alcances señalados para el supuesto del silencio.
Es importante remarcar que en la locación el precio constituye una cláusula esencial sobre la cual se configura el contrato, en términos de su ecuación económica y causa-fin. Por ello, debe interpretarse que se han extinguido los efectos del contrato oportunamente celebrado y que la responsabilidad de la Provincia resulta, una vez acreditados los presupuestos mencionados, de naturaleza extracontractual.
En estos casos, es aconsejable que se dé intervención a la Comisión de Tasaciones de la Provincia para que se expida sobre el precio reclamado en autos.
Dictámenes Vinculados: Dictamen N° 2640 del 04/11/2019 ; Dictamen N° 534 del 09/03/2017 ; Dictamen N° 2603 del 28/09/2018 ; Dictamen N° 731 del 21/03/2023